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单县“地改”凶猛


  年近六十的农村妇女陈效兰“一鸣惊人”。

  “他们现在不是在种地,而是在种楼”,4月23日,作为山东单县东郊徐庄村村民,说起自家耕地被开发商强占,一肚子火。

  她家拥有的1.4亩农地,位于单县文化路以东,不久前,这块还在长庄稼的地,和附近900多亩地一起,被划为单县2010年城区3号土地,盖上了大楼。附近还余下400平方米的房屋,也正面临强拆盖楼命运。

  此前,村民不是没有抗争过,到最后也只能乖乖领补偿款走人,由于补偿款不到位,村民一次次奋起维权。

  努力似乎有了结果。2011年4月18日,国土部执法局局长李建勤通报了六起挂牌督办土地违法案件,单县违法批地案赫然在列,涉及单县政府违法批地问题。

  当日违规建设的楼盘凤凰城暂停,然而截止到4月23日,已经停工的上述项目已经恢复,更大的规模化建设远未收场。

  在单县当地还存在若干类似的违规用地情形,或者涉及农地未转国有建设用地前,直接入市;或者涉及补偿不到位,即提前卖地。

  单县“地改”凶猛

  类似的情况并非单县独有。一季度,全国发现违法违规用地行为9832件,同比上升3.7%,涉及耕地2.6万亩,上升2.5%,地方政府追逐GDP的热潮,使得工业园区扩区现象有所抬头。

  “从第2季度开始,各地逐渐进入项目开工建设高峰期,对国土资源的需求明显增加,执法监管面临的压力增大。”国土部执法局局长李建勤说。

  农用地上的商品楼

  当乡亲们的土地进入政府文告,成为一个个数字时,看不太懂的陈效兰有些着急。

  国土部4月18日发出通报称,2010年2月,经山东省单县政府批准,单县国土资源局将336.4亩集体农用地、596.1亩国有建设用地一并挂牌出让。

  据了解,这片合计932.5多亩的用地,位于单县“文化路以东,舜师路以南,单洲路以北,规划34号路两侧”,名为“单县2010年城区3号用地”(以下简称3号地),拟规划商业和建设用地,总面积逾62万平方米。

  根据国土部网站2010年3月9日发布的消息,该地于2010年3月5日,被单县广诚房地产开发公司以23149.2万元价格竞得。

  目前,3号地共有47幢楼房正在建设,占地213亩,陈家的一亩多地就在此列,往昔的菜地已经夯土盖上了钢筋水泥,名曰“凤凰城”。

  在国土部通报的同时,国土部执法局局长李建勤表态称,“此案涉及单县政府违法批地问题”。

  山东国土系统的一位知情人士解释称,耕地是不能直接入市的。单县违规的方面在于,当地政府在农地还没变性就提前卖了。

  根据记者从山东省国土厅的了解,一般农用地的征收,需先进行征收批准,然后进行征收公示,再进行对土地以及附着物的补偿谈判,待补偿协议妥当后,村集体方可以与地方政府签订土地收为国有的协议。

  待土地收归为国有用地后,土地才能进入市场“招拍挂”;有资质的企业参与竞标,获得规划和建设许可证后,方可以动工。

  “这个程序是可以灵活的,但是大体的先后顺序不能变,比如不能还没签订补偿协议,土地就被卖了;在土地还没批为国有建设用地之前就入市,也不行。”上述人士称。

  政府的刚性文告之下,是农民不得不离开土地的无奈。

  陈效兰记得,去年3月份,3号地被房产公司“买下”时,很多家的田地里还种着麦子,那时候青青的麦苗,还不知道即临的命运。

  一个月后,徐庄村出现了被征土地人均补偿公告,按照人均1.828万元的标准,给予地上附属设施补偿,对此很多农民表示不满。

  比如陈效兰家3个人有地,共分得5.4万元。她有些不平,“卖给开发商是每亩180万,给农民才4万元,差距太大。而且没有了地,以后生活怎么办?”

  农民们的不满是有道理的。陈效兰自己的1.4亩农地,所在徐庄自然村的56.22亩地,连同周围150多亩地,已经变成了47幢接近封顶的凤凰城楼盘。

  而按照市价,若凤凰城入市后,预计将以每平方米3000元销售;并且,陈效兰等人希望她在3号地区域的原农村商业房屋,应按新楼盘商铺价格补偿,即每平方米不下1万元。

  正如之前国土部所通报的,3号地建设进度远远快于其土地性质审批进度。

  单县政府2010年2号文件对3号地有专门说法,“经研究,同意将该宗621672平方米土地现对外挂牌出让,同时将该土地上报农转用征收与土地审批,批复后办理施工建设手续后,才可进行施工建设。”

  负责代理村民诉讼的山东方遒律师事务所律师李岫岩调查发现,实际上,到去年6月份凤凰城开工时,实际上只有商住一期的125513平方米,是真正的国有土地,一期工程在“菏泽发改委2010年的218号投资文件”中获得了核准。

  “这就是说,他们尽管在去年二三月份挂牌出让了据称是62万多平方米的国有土地使用权。但实际上,当中除一期地外,不少地尚是集体农用地,农用地是不能直接交易的。他们把农用地直接以国有土地的名义卖了。”李岫岩说。

  这一点,正在当地调查的山东国土和国家土地督察系统调查组已初步判明。一位调查组成员介绍,“单县的问题是过于灵活。比如土地没变性就招拍挂,还有农民的土地和附着物补偿还没签订,土地就被卖了或者施工了,这是严格禁止的。因为协议没签,等于是土地没变性”。

  未批先建

  记者在当地调查发现,除凤凰城的违规问题外,其他大量土地性质未变就拍卖,以及未拍卖就提前建设的情况在该县大量存在。

  以国土部网站2011年3月9日公布的成交显示,单县2011年城区1号的37.85公顷面积,作为批发零售用地(单县西外环以东,北园路以北,万隆路以南)近600亩,于2011年1月26日到2月25日挂牌出让,公示期为2011年3月9日到3月15日。该地为单县万隆置业有限公司获得。

  奇怪的是,该地3月份还在公示,记者实地调查却发现,该项目在去年10月早已动工建设,作为山东万隆国际批发城的南区部分,目前已经接近封顶。

  而同属于万隆国际批发城(共1200亩)土地的北区部分单县2010城区47号,土地出让面积是19.78公顷,根据国土部2010年12月20的公告,该47号地已经于2010年11月17日至12月16日挂牌出让,成交价为5934万元。

  更奇怪的是,仍有当地农民,在2011年3月份,才刚刚与西北出入口开发建设指挥部签订房屋补偿协议。这意味着,在农民未达成房屋拆迁补偿协议签订前,该块地已经被卖。

  凡此种种,皆属违规。

  山东土地学会秘书长张增顺告诉记者,一般农村集体用地,在征收前先要进行国有建设用地征收的公示,公示期不得少于5个工作日;然后是征收单位与农民就被征收的耕地和宅基地,以及房屋的补偿签订协商。如果县政府和农民就补偿协商完成;县政府和村集体才可以签订农用地转为国有建设用地的协议。

  之后才是国有土地拍卖、建设等等。“在没有谈妥补偿前,土地是不能变性的,不过,目前各地基层普遍出现先建后报,边建边报等违规情况。”张说。

  此外很多农用地,在未经变性,直接出租用于工业建设的,也大量存在。

  单县四里埠村村民提供的以租代征协议显示,单城105国道以北,占地1500亩的土地被规划成玻璃纤维加工区,四里埠村5组的50多亩地位列其中,被以每年800元,或1200斤小麦的市价,从2007年起征用47年。记者在现场调查了解到,包括山东单县众鑫玻纤公司早在2004年已入住并运转多年。

  单县城关镇张吴村一位村民也告诉记者,当地在孙窑村的农田也被征用给企业。记者在现场看到,该地企业名称尚未出现,不过厂房已经存在。

  此外,记者发现,一些投资项目还存在多占地的嫌疑。比如根据国土部的1月24日公告,单县2010城区53号土地,被单县浙商置业有限公司、单县浙商财富置业有限公司,在2010年12月22日至2011年1月21日受让。该地为国有土地,用于批发零售业,时间为40年。

  记者在现场调查发现,目前该地已经被全部圈地,而上述公司现场公布的规划图为600亩建设浙江商贸城用地。

  更离奇的是,一些仍在里面居住的村民告诉记者,目前房屋补偿协议并未签订,但是土地已经提前被卖,在补偿款方面至今仍有争议。

  “而且国家说拿走的是400亩,不知道怎么被圈600亩。”一位村民说。

  整个单县,到底有多少农用地未签订补偿协议,就已经转为国有用地性质,以及多少农用地转为国有用地后还没招拍挂,就已经动工,尚难以得知。全县多少农用地被以租代征,更是难以了解。

  “根本的问题是,农民只是被要求去按手印签订补偿协议,至于协议本身,很多农民还拿不到,也不知道是怎么补偿的。”一位农民嘟哝说。

  离奇的项目

  不惜违背常规程序大搞项目建设背后,是政府跨越式发展的“决心”。

  以当地政府工作报告提供的数据显示,2009年单县就启动了44个旧村改造项目,新建农村住房272万平方米。

  相应,单县全县新落地投资3000万元以上工业项目64个,其中过亿元项目34个,实际利用境外资金1100万美元。

  “只有坚定不移坚持大项目建设,实行大招商,加快大建设,推进大投产,才能实现单县经济发展的新跨越。”政府工作报告如是指出。

  山东土地学会秘书长张增顺直言,目前诸多经济后进地区都在加快建设步伐,这导致很多建设用地跟不上,因此不得不采取边建设边申报的情况,甚至不惜侵犯农民利益。

  “地方要快速发展,对于土地的需求太大;然而国家批的土地计划,往往只能满足1/3的需求,地方为了争优不得不变通”。

  所谓的争优,是指各地加快经济发展步伐。数据显示,2011年全国经济增速目标为8%,山东是10%,菏泽为14%,单县则是目标16%,争取做到19%。

  单县政府想实现,未来在全市八县一区的位次,由倒数第一位上升至第六位。

  凡此种种,都是因为GDP的指挥棒在作祟。

  中国社会科学院农业所李国祥进一步指出,表面看来确实如此,背后深层原因还在于作为农业大县,财政收入低,财政支出压力大重,然而国家和省两级财政转移支付缺乏,故很难保证县级财政正常运转。

  因此,穷县往往盲目地发展新项目。李近期在广东、山东、河南等地基层县调研发现,很多沿海的污染企业开始向内地,特别是落后地区转移,这使得一些农业大县,面临很大的环境压力。

  “如果国家不解决一盘棋的转移支付问题,包括理顺对粮食等农产品的价格补贴政策,农业县的根本农业发展就会有问题,他们转而只好追求房地产工业的发展,短期可能得利,长远看来只有害而无利”。

  并且,李也担心,单县等地盲目上马项目带来的远期顾虑。

  记者沿着单县北环路发现,不大的单县,规划了两万多亩的工业、商业用地,涉及到家具城、家居城、纺织服装城、建材城、美食城等项目。

  李国祥认为,一个县可能支撑不了这么多的经贸商业,“可能会出现空城的情况。”

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